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中国是世界上最大的住宅消费国,中国城镇化的速度明显高于欧美发达国家,在2017年,全国城市居民家庭中拥有自有和租住自用的住房的比例高达95.6%,其中，自有或出租的家庭数量远超总户数。从2018年初开始，“房住不炒”政策逐渐升级为“房住不炒+租售并行”，在这一背景下，优化住房市场环境与调控政策协同效应的研究与发展成为当前房地产市场的必然趋势。
## 基本背景
近年来，中国城镇化进程的加速、人口红利的进一步释放以及户籍制度改革的推进，全国城市及县级城镇居民家庭中拥有自有和租住自用的住房比例持续上升，越来越多的城市居民将住房出售或转租。根据国家统计局发布的最新数据，“十二五”期间，我国共有城镇住户3.8亿户，其中2017年城镇化率为56.6%，全国城市居民家庭中有超过九成的家庭拥有自有和租住自用的住房。新宝5后说：但是，在这种高度集中的人口结构下，由于资源分配不合理、政策调整不及时等因素，导致许多房地产企业面临“房子换饭碗”的尴尬局面。
根据国家统计局公布的《2018年季度全国房地产市场月度分析报告》数据, 房价已经连续八个月同比上涨。一线城市房价普遍上涨较为明显，“95后”年轻父母群体的大量购房需求也进一步加剧了房价上涨的趋势，二线城市和三四线城市的房价在上涨的同时出现了普遍回落的现象。
，由于政府调控政策的调整以及房地产市场持续繁荣导致供需关系变化等众多因素的影响，目前全国城市商品房市场价格整体上处于高位，同时又出现了一定程度的回调。新宝5注册平台新宝5后以为：针对这种趋势, 市场预期将加快调控政策和住房限购、限贷力度的进一步调整。
针对这一背景，《中国房地产报》曾专题报道了《优化住房市场环境与调控政策协同效应的研究与发展》，报告中指出，2018年，全国城市及县级城镇居民家庭中拥有自有或租住自用的住房比例达95.6%,这在历史上次超过了总户数。，在这种高度集中的人口结构下，由于资源分配不合理、政府调控政策调整滞后等因素，导致许多房地产企业面临“房子换饭碗”的尴尬局面。
## 优化住房市场环境与调控政策协同效应的研究与发展
### 房地产市场现状分析
#### 市场规模庞大。 2017年全国城镇家庭中拥有自有和租住自用的住房比例高达95.6%,这在历史上次超过了总户数。
#### 城镇化、人口老龄化以及户籍制度改革的推进, 全国城市及县级城镇居民家庭中有超过九成的家庭拥有自有或出租的住房。但是由于资源分配不合理、政策调整滞后等因素,导致许多房地产企业面临“房子换饭碗”的尴尬局面。
### 优化市场环境与调控政策协同效应
#### 加强土地政策创新
近年来，政府加大了对土地供应总量的调控力度，尤其是通过实行限地价、限购、限转售等政策，在一定程度上缓解了房价上涨的压力。但是，根据《中国房地产报》报道, 实行这些政策后, 住房成交价总体水平下降, “套饭”现象依然存在。而且在政策调整实施初期, 一些城市对经济型住宅的购买需求较大, 对限售、限购等政策产生抵触情绪, 导致购房市场出现“空城”。新宝5平台新宝5后说：因此, 加强土地供应总量调控的同时, 需要进一步完善保障房建设, 确保其作为主要住房类型的地位。
#### 优化房地产价格形成机制
我国《城市房地产管理法》中明确规定了实行差别化住房信贷政策、合理确定住房价格，并且在不同地区采取不同的住房信贷政策，实施差别化住房信贷政策的目的是为了调控房价。根据《中国房地产报》报道, 由于部分银行的房贷利率较低, 将有助于降低购房者的利息支出和贷款成本, 因而为购房者提供了更大的支持。，在这种市场预期下, 我国房地产企业利润空间相对较小，为了提高经济效益, 需要优化房价形成机制。例如, 房地产企业可通过控制其房源价格、合理调整租赁政策等手段, 来规避房价上涨的风险。
#### 限制不合理交易行为
《中国城市住房供需报告》显示，由于人口老龄化, 全球化程度提高等原因, 2017年我国房地产市场成交量下降。但是, 我国房产市场仍处于高库存状态, 且住宅供不应求, 市场供需关系失衡，存在许多交易行为异常、价格过低的现象。
针对这种现象，需要加强住房交易管理，防止交易市场的投机性，以保持房屋交易的稳定性和健康发展。例如, 针对“房住不炒”政策下房价上涨较快的情况, 房地产行业要建立健全交易机制, 通过调控降低市场交易成本和风险, 保障市场价格平稳运行。
#### 增强房地产市场法治建设
长期以来，我国房地产市场存在很多法律、法规缺失的问题。例如, 在土地使用权取得方面，虽然国家对开发用地的管理有严格的限制, 但是仍然允许开发商自行转让或抵押土地, 这种现象在部分地区依然存在。, 房产税、房屋买卖税收等制度尚缺乏完善的配套政策。针对这些问题, 需要加强房地产市场的法治建设, 具体包括完善房屋交易法、健全市场调节机制和住房用地管理制度等。
#### 完善房地产贷款调控体系
近年来，我国的金融监管框架不断完善，对房地产行业的监管也在逐步加强。在贷款方面，银行需要提高贷款标准，限制低收益的非住宅类房产贷款, 以保障其真实性和合法性。，在住房租赁市场中, 要健全制度规范，严格控制租售比等参数，避免出现投机炒作现象。
#### 实施房地产税
国家税务总局公布的最新数据显示, 我国现行征收的土地增值税年销售额达到2687亿元左右, 虽然对提高土地出让收入起到了一定作用, 但其规模仍然较小。考虑到中国房地产市场长期增长态势和政府的调控政策调整，为实现房地产税的公平分配和有效管理，需要建立以城市地价为基础的城市地价指数、城镇土地使用税等改革方案。
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面对日益严峻的住房市场环境, 我国必须加大优化住房市场环境与调控政策协同效应的研究与发展力度。新宝5后说：在政策调整实施初期, 为保障房价平稳运行, 可以适当降低利率, 对于经济型住宅的购买需求可以采取宽松的信贷政策等方法, 通过这种方式，来避免购房者因房价上涨而产生心理恐慌情绪。
房地产企业需要通过优化市场环境和调控政策，提高企业的经济效益。同时, 房地产企业也需要转变经营模式, 面向高端市场开发、提供更好的产品和服务，以此提升企业的竞争力。在政策调整实施初期, 以更加灵活的方式，比如放宽租赁政策等方法，来缓解市场交易的不确定性, 为未来的经济结构调整奠定基础。
在房价上涨较快的情况, 房地产企业可以采取控制房价和房源价格、降低房贷利率等手段，实现平稳发展；对于非住宅类房产贷款, 可以通过提高贷款标准等方式，达到稳定市场的目的。, 我国的房地产市场需要通过优化市场环境与调控政策协同效应的研究与发展, 实现平稳健康发展。
社会经济发展和人口老龄化的加剧, 我国城镇化进程加速、户籍制度改革推进等现象，住房需求量将会进一步增加。因此, 为了适应这种市场需求变化, 我们必须加强土地供应总量调控、优化房地产价格形成机制、限制不合理交易行为等措施，以保障房价稳定运行。
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